Panduan membeli tanah di Sumba
Membeli tanah di Sumba sebagai warga asing
Diperbarui 23 Oktober 2026
Warga asing tidak bisa memiliki tanah Hak Milik (SHM) di Indonesia. Ada empat jalur yang sah: atas nama pasangan WNI dengan perjanjian pisah harta, Hak Pakai untuk satu rumah tinggal, perusahaan PT PMA dengan Hak Guna Bangunan, atau sewa jangka panjang. Pilih jalurnya dulu, baru tanahnya.
Empat jalur yang sah
| Jalur | Hak atas tanah | Jangka waktu | Syarat utama |
|---|---|---|---|
| Pasangan campuran | Hak Milik atas nama pasangan WNI | Selamanya | Perlu perjanjian pisah harta, sebelum atau sesudah menikah. Tanpa itu, tanah menjadi harta bersama dan harus dilepas dalam satu tahun. |
| Hak Pakai untuk rumah tinggal | Hak Pakai atas nama warga asing | 30 tahun, diperpanjang 20, diperbarui 30 (total 80) | Dokumen keimigrasian yang sah. Satu rumah tapak, tanah paling luas 2.000 m², harga minimal Rp 1 miliar untuk provinsi seperti NTT. |
| Perusahaan PT PMA | Hak Guna Bangunan (HGB) atas nama PT | 30 tahun, diperpanjang 20, diperbarui 30 (total 80) | Untuk usaha, misalnya villa sewa atau resor. Investasi lebih dari Rp 10 miliar per bidang usaha per lokasi, di luar tanah dan bangunan. Modal disetor minimal Rp 2,5 miliar. |
| Sewa jangka panjang | Hak Sewa, pemilik tetap pemilik | Sesuai akta, umumnya 25 sampai 30 tahun dengan opsi perpanjangan | Paling sederhana dan tanpa batas harga minimal. Buat di depan notaris, dengan syarat perpanjangan dan hak membangun yang tertulis jelas. |
Warga negara Indonesia membeli dengan Hak Milik penuh, tanpa batas waktu.
Biaya transaksi
| Biaya | Besarnya | Dibayar oleh |
|---|---|---|
| BPHTB (pajak pembeli) | 5% dari nilai transaksi, dikurangi batas tidak kena pajak daerah | Pembeli |
| PPh final (pajak penjual) | 2,5% dari nilai transaksi | Penjual |
| Honor PPAT | Paling tinggi 1% dari nilai transaksi | Biasanya pembeli, bisa dibagi |
| Komisi broker | 2% sampai 5%, disepakati tertulis | Penjual |
Untuk Hak Pakai atau HGB, ada biaya tambahan untuk penurunan hak dari Hak Milik di BPN. Mintalah rincian tertulis dari PPAT sebelum membayar tanda jadi.
Langkah membeli
- Pilih jalur kepemilikanJalur menentukan luas, harga minimal dan nama di sertifikat. Tanah 2 hektar, misalnya, tidak cocok untuk Hak Pakai.
- Cek sertifikat di BPNPPAT melakukan pengecekan resmi: pemilik, luas, dan apakah tanah sedang dijaminkan, diblokir atau disita.
- Pastikan tata ruang dan sempadanCek peruntukan lahan di RTRW kabupaten dan berapa luas yang tersisa setelah sempadan pantai, sungai dan jalan.
- Persetujuan semua pihakPasangan penjual, semua ahli waris, dan di Sumba sering juga keluarga besar atau pihak adat, ikut setuju dan menandatangani.
- Tanda jadi dan PPJBTanda jadi kecil dititipkan lewat notaris, bukan langsung ke penjual, dengan syarat pengembalian jika pengecekan gagal.
- Akta jual beli (AJB)Penjual dan pembeli menandatangani di depan PPAT, pajak dibayar, lalu sisa harga dilunasi.
- Balik nama atau penurunan hakPPAT mendaftarkan sertifikat atas nama pembeli, atau menurunkannya menjadi Hak Pakai atau HGB.
Yang khas di Sumba
- Sempadan pantai 100 meter
- Menurut Perpres 51/2016, bangunan harus mundur minimal 100 meter dari garis pasang tertinggi, dan daerah bisa menetapkan lebih. Lihat surat ukur: apakah garis sempadan ada di dalam tanah atau di luar.
- Letter C dan girik bukan bukti lagi
- Sejak 2 Februari 2026, bukti tertulis tanah adat lama seperti Letter C dan girik tidak lagi menjadi bukti kepemilikan. Belilah hanya tanah yang sudah bersertifikat.
- Tanah keluarga dan adat
- Banyak tanah di Sumba terkait keluarga besar dan suku. Persetujuan dari orang yang namanya ada di sertifikat saja belum tentu cukup.
- Akses jalan yang sah
- Jalan setapak lewat tanah orang lain bukan akses yang sah. Pastikan ada jalan umum atau hak lewat yang tertulis.
Jangan memakai nominee
Perjanjian nominee, yaitu tanah atas nama orang Indonesia yang sebenarnya dimiliki warga asing, batal demi hukum menurut Pasal 26 ayat 2 UUPA. Tanahnya jatuh kepada negara dan uang yang dibayar tidak bisa dituntut kembali. Kami tidak membantu perjanjian seperti ini.
Langkah berikutnya
Setiap tanah di situs ini mencantumkan jalur kepemilikan yang cocok. Ceritakan rencana Anda, dan kami tawarkan tanah yang sesuai dengan jalur tersebut.
Ringkasan ini bukan nasihat hukum. Aturan bisa berubah; setiap transaksi dikonfirmasi oleh notaris dan PPAT yang menanganinya.